深圳房价洼地也崛起了？
谁能想到，一向“不急”布吉，今年竟然也“急”了。
根据平台数据，房价一直没啥动静的布吉，今年二手房均价竟然在暗涨……
与此同时，根据贝壳成交数据，布吉有二手房最高成交单价超过9万/平！
而今年初片区内新开的一个楼盘，备案均价也达到7万/平……
一向低调的布吉，今年开始骚动了：
新政前就有不少业主抱团涨价30-50万；再到最近，据各方爆料，一些业主开始挂高价、反价甚至反悔不买房，让中介与购房者苦不堪言……
刚需片区布吉，现在到底啥情况？
深度实探后，南方楼事发现，尽管“骚操作”不断，但布吉依旧是深圳的刚需天堂，旧改后也仍有补涨机会。只不过，囿于本身片区定位与住宅密度，布吉的涨幅，还是有限。
骚动的布吉
最近布吉的行情，就连驻地十余年的中介都看不懂了：
业主们的心态，飘了：业主们要么大幅挂高市场价、要么就是临成交时反悔不卖。
而早在新政前，好几个小区的业主们就曾抱团“怄气式涨价”。
业主飘了，买家也“卑微”了：高于市场价1、20万的房源，总有人买得心甘情愿，而买家们的预算也大都远高于市场价。
而根据贝壳成交记录，布吉竟有二手房最高成交单价超过9万/平！就连今年初片区开卖的新盘，备案均价也达到了7万/平……
在深入咨询片区老中介后，南方楼事发现，布吉的骚动与买卖双方都有关系，但本质上还是因为新政。
1业主心态飘，买家很“卑微”
在布吉干了12年中介的老郑最近很郁闷，用他的话说，“最近被业主搞走不少客户”。
原因在于业主心态很高。
据老郑透露，最近片区内不少房源的挂盘价，起码比新政前高上个20万。
9、10月时，片区一套满5年的房源成交价在610~620万，而如今满5的同户型房源只有5套放盘，挂盘价还涨到了700万。类似的挂盘情况，还有挺多。
挂盘价高也就算了，有些业主还反价反悔。
要么就是谈价时坐地起价，要么就是约好了签约时间业主却突然不卖。
上周南方楼事一位粉丝也爆料：11月时原本已看好布吉石芽岭一套房，可谈价时业主却突然中止了对话并把价格调高了100多万，最后交易无疾而终。
石芽岭片区某楼盘
而且，挂盘、反价与不卖时，这些业主态度还很坚决——都表示没有商量空间。
老郑感到憋屈得很，毕竟在他12年的从业生涯中，布吉的行情一直平稳。
除了2015年小高峰、2018年731与去年双11豪宅税几个节点，其它时候业主都很实诚。
然而，如今却有一批业主，骚操作一个又一个，甚至早在新政前，布吉大芬就有几个小区报价集体上调了30~50万。
大芬热门楼盘
假如只是业主挂盘自嗨倒也罢，可事实证明，不少买家也是心甘情愿给钱。
据老郑透露，片区内一套房挂盘价明明超过市场价20万，但一位客户在知情的情况下依旧接受了偏高报价，反而拒绝了较便宜的房子。
片区内热门房源的成交与带看都很凶猛
另一宗成交的房源也超出了老郑的认知：
片区内有一套挂盘价虚高的房源，根据经验，老郑判断房子要3个多月才能卖出去，可才挂了1个月，就有客户火速下定，而且客户也只是在附近看了3天的房。
片区内热门房源的成交与带看都很凶猛
眼下的布吉楼市，并没有给买家犹豫的机会。
有客户约好晚上8点半看房，可7点半时房源就已被签走；
有客户打算考虑一晚，可第二天房子竟已成交；
还有客户想着货比三家看了5套房，看到第5套时，前4套就已经全被买走了，客户连对比的时间都没有。
老郑描述的行情，还真不是局部感受。
根据贝壳指数，从去年12月到今年11月，一向不怎么涨的布吉，内部各片区竟然都在暗涨，平均涨幅则达到了6千+/平。
数据来源于贝壳官网二手房片区贝壳指数房价，整理自南方楼事，仅供参考。
而看深圳贝壳研究院的年末楼市总结，尽管没啥声响，但半年来东部的二手房成交量其实一直在上涨。
根据贝壳数据，今年1到11月，东部的二手房成交占比一直在攀升，而从10月开始，东部的成交占比甚至超过了50%，在11月达到了52%。
而在东部成交热点楼盘的前15名中，光是布吉就有6个楼盘上榜，其中甚至有两个楼盘二手房成交价在7.1~8.5万/平之间！
布吉的骚动，实实在在。
2布吉为啥那么躁？
眼下布吉高涨的行情，主要是因为业主放盘量少，而这则与业主们折翼的置换需求有关。
布吉业主们卖房多是为了置换到福田南山，新政后豪宅税一调整，业主们看中的房子不仅涨了价，首付基本都要上8成。
大芬热门二手房
置换压力过大的业主，也就暂时先不卖房，再加上年底将至，卖了房没地方过年，业主们放盘的意愿也就进一步降低。
这样一来，市面上满5的好房源便少之又少，成交周期也变得飞快。
至于业主们为何涨价，总地来说就是在“怄气”。
新政前，西部涨价凶猛，就连东莞行情也一片火热，唯独东部房价一直低调，布吉的业主们被西部的涨幅烧红了眼，便都沉不住气开始“自立自强”。
片区中介陈辉（化名）形容新政前业主的心态
新政后，业主们一看自己想置换的房子涨了价，回头也就调高了房子的挂盘价。
再加上布吉2022年14号线将开通，未来还规划有17号线，在一向缺乏升值概念的布吉，业主更是要紧抓难得的涨价机会。
一方面业主心态高，另一方面，购房者的成交意愿也很踊跃。
最近布吉的很大一部分购买力来自新政后被赶过来的西部客。
看惯了西部的高价房，布吉的房子在西部客眼中简直是“白菜价”，下手一点也不心疼。又因为年关将至，不少购房者急用学位或者急着买房过年，买房迫切感更强。
布吉石芽岭片区二手房
更重要的是，不少买家在新政后楼市的毒打中已经认命，也相应地提高了首付预算，因此，中介眼中的“虚高价”，对买家来说反而能够接受。
至于成交价破7破8的二手房，则是因为楼盘品质远高于布吉整体水平。
成交均价7.1万/平的万科红，与均价8.5万/平的信义金御半山，都是布吉难得较新的二手房。
布吉片区内的二手房，楼宇落成时间大多在1995~2005年，较有年代感，而上述两盘建成时间则在2011~2015年之间，楼龄较新。
因为新，两盘车位较充足，而且各方面条件也较优越。
交通方面，两盘已经靠近布吉关，离罗湖更近，且近地铁站百鸽笼与火车站深圳东站，出行便利；
配套方面，两盘都邻近片区定位最高的商业综合体华润万象汇，且离全市知名私立学校百合外国语学校较近。
两盘与周边配套区位图
值得一提的是，信义金御半山项目因为批地早，建设的住宅项目有较大赠送面积，性价比很高。
开头提到的成交价超9万/平的那套二手房，就属于项目一期。
再加上这套70平的房源可以做到3房，房源很少，是项目2年以来成交二手房源中唯一一套，十分稀缺，因此才有买家愿意出高价。所以，9万/平的价格，只是特例。
正因为上述原因，片区部分二手房才会有超脱于片区的高成交价（目前布吉二手房成交均价在4.6~5.4万/平之间。）
同理，今年初开盘备案均价达7万/平的新盘，属于信义金御半山项目三期，坐拥地段与配套优势。
再加上项目本身二手房成交均价本就在高位，新盘还是高赠送+现房，因此，备案价更是刷新片区上限。
“老破旧”洼地，却是深圳刚需天堂
讨论完布吉楼市异动的原因，现在还剩一个灵魂拷问：布吉涨价到底配不配？
据片区资深中介透露，不少布吉业主对自家房价都有点“恨铁不成钢”。而在实探完布吉的核心居住区后，南方楼事只想说：
在同等的预算水平下，布吉的确给刚需提供了非常多选择，但假如片区的产业、配套与交通问题得不到改善，布吉的房价，一定会继续让业主失望。
1或许是全市最密集的居住区
根据贝壳数据，东部成交的热点楼盘中，前15名布吉就占了6个，而南方楼事则挑了桂芳园、佳兆业可园与信义假日名城几个成交领跑全市的大盘实探其周边区域。
实探路线图
平心而论，布吉给人的第一感觉是杂乱。
由于临近罗湖，承接了罗湖早期发展时外溢的居住需求，因此片区内有大量楼龄老旧的港式住宅楼，再加上片区内有大量自建民房，片区整体严重缺乏美感。
但只要走进住宅社区内部，就会发现布吉的居住体验其实挺不错。
这主要是因为社区大+房子多。
以成交全市领跑的桂芳园为例，桂芳园是共8期的超大体量楼盘，小区临近3号线大芬站，刚下车时地铁口的民房与龙岗大道的车流与烟尘其实相当劝退。
但只要往居住区走多几步，就会发现这里浓厚的居住氛围。
人行道宽敞，绿树成荫，安静怡人
社区内部已经自成体系，开发商在社区内直接把主干道建成了商业广场，既有自运营的商城，又有各色各样的小店铺，生活起居相当方便。
尽管项目楼龄在1992到2006年之间，但从外观上看，房子并不太旧，视觉效果甚至挺不错。
小区内部维护得也不错，绿化率高，部分户型还有赠送面积。
据中介透露，因为建设年限早，小区房子的使用率超过了80%，且户型方正采光好，因此房子性价比很高。
1个地铁站外，成交量同样全市靠前的佳兆业可园情况也类似：7期的大社区，生活配套自成一体，社区内部有赠送且鸟语花香……
说实话，这样的居住体验，中心区许多房子反而并不具备。
再走多几个小区就发现，布吉成交较多的小区，基本都与桂芳园或者可园差不多，外部环境杂乱，但内部居住氛围纯粹且舒适。
鸿荣源·尚峰
在3号线大芬站与百鸽笼站周围转了一圈后，南方楼事发现，布吉的房子，除了多大社区，且还极度密集。
3个地铁站之间，住宅小区非常多
沿着龙岗大道，从大芬站走向百鸽笼站走，除了极少数的旧厂房与民房，视野中的除了房子、房子还是房子。
资深中介老郑则表示，因为布吉的住宅分布得非常集中，在布吉带客看房，沿着路一直走就能看完房子，十分省事。
又因为较多小区的楼龄都在2000~2005年之间甚至更早，赠送与格局都很优秀。
同时，片区户型选择也多，从刚需型二房到改善型五房甚至独栋/联排别墅（桂芳园内部的龙泉别墅）都有。
布吉的老小区中兆花园，68平的房子有三房。
同样的预算，在西部根本没什么选择，可在布吉已经可以买到挺不错的小区，更何况从布吉坐3号线到福田，也就半个小时地铁的事儿。
这样看来，也能理解业主的心急与西部客们的果断——布吉的性价比的确挺高。
桂芳园目前的整体房价水平
2“除了房子，布吉哪有什么产业？”
尽管选择多、总价低、地段也好，但布吉的房价一直以来却处于洼地，明明临近罗湖福田，价格却天差地别。
在优势突出的同时，布吉的交通、产业与配套劣势，也相当明显。
如前所述，布吉的住宅区多而密集。
光是大芬地铁站附近的桂芳园，8期就总共有6364套房，与此同时附近还有2800+户的康达尔花园、1995户的中兆花园，以及十几二十个100~2000户之间的小区……
住宅密度一览
保守估计，光是大芬地铁站周边就有2万户人家。
更别提百鸽笼附近7000多户的佳兆业可园与分别达到2000+户的百合星城、信义假日名城等小区……
5、6万户人家（这还没算一套房住多少人）的交通需要，却只有一条地铁3号线来承载，自驾的话，则主要是车流量高度密集的龙岗大道，交通配套何止是不够，简直是匮乏。
微博上网友对三号线拥挤情况的日常吐槽
当道路与轨道交通建设未能跟上时，布吉的地段优势也就被削弱了。
尽管片区内居住人口数量庞大，但布吉内部，教育、医疗等公共设施，却远远跟不上。
根据布吉街道公开资料，布吉片区共有学校24所（公办学校11所、民办学校13所）、幼儿园59所，辖区内只有1家公立医院（民办医院4家，社康中心17间）。
而除了私立名校百合外国语，布吉的学校水平都很一般。用中介老郑的话说，人那么多，上得了学都算不错了，怎么还挑得了学校。
片区民办学校
而从大芬一路走到百鸽笼，一路上公园、图书馆、文体中心等配套相当少，虽然这里起居方便，但似乎除了住，也没法再有更多要求。
更重要的是，布吉缺乏过硬的产业。
根据官方资料，布吉的产业主要是商贸业与文创业，两者皆非时下支柱性产业。除此之外，布吉除了旧改再没有更多规划。
资深中介老郑的概括就很精辟：“除了房子，布吉哪有什么产业。”
当交通、配套跟不上，房价还缺乏大规划支撑时，布吉也就“沦为”地段最好的洼地。
布吉到底值不值得买？
踩完布吉，是时候来认真思考下灵魂拷问：布吉到底值不值得买？
在这里要先看看布吉的几大短板：
轨道交通这一硬伤，在未来5年内或许能得到一定缓解。
2022年片区内14号线开通，再加上预计2025年开通的17号线，两条连通龙岗与市区的地铁线，未来都可以分担部分到市区的人流。
不过14号线自龙岗北部往市区时依旧会在布吉站进行中转，因此这一站的人流，未来或许有过之而无不及。
医疗与文体设施方面的短板，因为靠近罗湖福田，可以共享资源，问题也不大。
至于公立学校少与没有硬核产业，则与存量土地的释放方向直接挂钩，这就涉及到布吉的旧改前景。
南方楼事盘点了布吉已经草案公示的旧改项目，可以发现布吉旧改项目的整体规划，还是以居住与商业为主，工业方向的项目也有，但比重实在不大。
由此可见，这里的产业会进行一定的更新换代，片区建面也会有改善，但这里“住宅密集、公共资源紧张”的特点，依旧存在且突出。
值得一提的是，未来布吉将由华侨城主导建设一座高约680米的地标布吉塔。
尽管项目草案未公示，但根据此前流出的旧改规划图可知道，未来这里的超高层建筑群，将为商务办公、科创研发、时尚商业、餐饮等现代高端服务业提供空间。
根据资料，华侨城将与政府合作，将未来深圳东站及其周边区域，将打造成为“布吉超级城市中心”，该中心分为2块。首先，打造以600+米超高布吉塔为标志的超高层建筑群，融入TOD开发理念，强化站点周边的用地功能复合及高强度开发。其次，规划布吉中央公园，串联布吉公园、东站枢纽上盖生态公园、核心区中央绿地、布吉滨水公园、污水处理厂上盖公园。
到布吉超级城市中心建成时，片区“老破旧”的面貌将极大地得到改善，片区房价也会相应有所提高。
布吉南门墩旧改现状
写到这里，对于布吉值不值得买这一问题，是时候总结一下：
对于攥着100万上下的刚需，想留在深圳，又想住得舒服不偏远，布吉算是最适合的选择。
毕竟这里总价低、生活配套全、户型选择多，且离市区近。
但假如选择了布吉，就需要接受这里房价的“不急”。
虽然旧改与未来东移的购房人群能够对房价起到一定的刺激作用，但说到底，片区整体“居住区+文化产业”的定位，已注定了房价会趋于稳定。
一言以蔽之，布吉注定属于“刚需”，房价很难着急。