从物业失管到全景楼院，劲松农光东里社区28号楼6年间发生了翻天覆地的变化。独立成院、环境优美，自治管理、井然有序，连卖了房的居民都想搬回来住。

　　这是怎么做到的？

　　曾经脏乱差，物业公司不敢接

　　农光东里28号楼建成于1998年，常住居民500余人，是社区唯一的商品楼。想当年，物业公司把整栋楼管理得井井有条，连居委会的人都得被问得一清二楚才让进门。2003年，汪永明也是冲着这一点买下了28号楼的房。

　　转折点发生在2011年，物业管理水平下滑，居民开始拒交物业费。第二年物业宣布要外租地下室，遭到业主们一致反对。最终，物业公司撤管。

　　垃圾、杂物成堆，恨不得堵住楼院门；电线满楼飞，一进楼门满眼都是电线；楼体、电梯等开始老化，“最长的一次，我在电梯里被困了两个多小时。”汪永明说。

　　居民意见很大。

　　街道和社区不是没想过办法。找来了好几个物业公司，但对方过来看完实际情况、核算了成本之后，无一例外都摇头走人。28号楼进入了真空管理状态。

　　“28号楼从最让人放心的一栋楼，变成最不放心的了。”农光东里社区居委会主任刘松岩说。

　　“大管家”带头自治自管

　　2012年，准物业管理作为一种创新模式在朝阳区推广，“劲松能不能把28号楼作为准物业模式的试点呢？”为了把这个想法变成现实，社区马上组织召开了业主大会，商议选举准物业管委会成员。

　　说起要自己管理28号楼，居民们一下热情高涨，但一说要推选管委会成员，不少人就怂了。“要受累，会挨骂，还不挣钱，没几个人愿意。”刘松岩赶紧召集各个党支部开动员会，带领党员们重温入党誓词，让党员发挥带头作用。

　　同年5月，28号楼准物业管委会成立。在大家的投票选举下，刚退休的汪永明被正式任命为管委会主任，还选出了其他6名成员，包括一名副主任和一名居干顾问。

　　“新官上任三把火”，汪永明的第一把“火”就是收物业费。可不少居民拒交物业费，还天天打电话到居委会质问“准物业有什么资格收我们物业费”。管委会成员就挨个分头做工作；第二把“火”是修建一个车棚，好让大伙儿有个统一存车的地儿，可是又有反对声音，要么觉得占了绿地，要么嫌雨水滴在车棚顶上太吵。

　　还没等第三把“火”烧起来，汪永明委屈得都想放弃了，“连修个车棚都这么费劲，还怎么干工作？”一冲动，他跑去社区请辞，在社区工作人员苦口婆心的劝说下，汪永明也冷静了下来，“既然答应了，再委屈也得干好才行！”

　　这一干就是6年。

　　以旧翻新打造全景楼院

　　说干就干。街道启动了改动资金，28号楼重新装了大门、加了门禁，楼内墙面重新粉刷，垃圾杂物通通清理，环境焕然一新……

　　改变才刚刚开始。利用公维金，28号楼换掉了老旧的两部电梯；利用物业费和自筹资金，装上了便民水泵，水泵上水时再也听不见滋啦滋啦的噪音；网线加装线槽，所有的线路都归置整齐，再也看不见电线满楼飞；加装了数字化设备，16个探头无死角监控，既能看见院里锻炼的老人，也能逮住凌晨4点的偷车贼。

　　可要干好物业工作，没有规章制度不行。汪永明和管委会成员“摸着石头过河”，陆续制定了一些规定。比如清运装修垃圾，肯定会对电梯造成磨损，所以每家在装修的时候要交30元电梯磨损费；家里的电线坏了需要更换，得居民自己掏费用；家里的水龙头、管道坏了，也需要自己购买设备……这些合情合理的规定，在得到居民的认可后，通通写进了物业章程。

　　这些看得见的变化，让居民渐渐认可了管委会的工作，但真正打动居民的，是汪永明的身体力行和真心实意。

　　当上管委会主任后，汪永明就成了28号楼的“大管家”，他的手机24小时开机，居民有什么大事小情都给他打电话。水管坏了，汪永明帮忙换；厕所堵了，汪永明帮忙疏通；恨不得谁家小两口吵架了，都来找汪永明帮忙。

　　有一次夜里10点多，一户居民打来电话，说家里有怪声，让汪永明去看看。他看了一圈，没觉得有什么异常，就是刮风时窗户会发出点响声。“就这声不行，我害怕睡不着”，居民一直不让汪永明走，最后都快12点了，才让他回家睡觉。

　　“好在有居民的支持，不然工作肯定干不下去。”汪永明说，居民当中有很多积极分子，在需要他们的时候，很快就响应。每年冬天下雪了，一贴出通知，大伙儿抄着家伙就下楼来扫雪，每次至少要来差不多20个人；楼里集体大扫除，居民在家有空的都出来帮忙；还有像何连贵、白福财这样的志愿者，主动找到汪永明要求加入到值班队伍里，24小时轮流值班盯住楼院的一举一动。

　　当上“大管家”到现在6年多了，汪永明和管委会收获了居民满满的信任，就连曾经老来闹事的人，也成了管委会的好帮手。

　　管委会接手第一年，就收齐了所有住户的物业费，6年物业费的交纳率都达到100%。有了物业费，能办的事儿就更多了，每年快到年底了，看着钱还有富余，汪永明就再改造一些老旧项目，“到年底了公布账目清单，让大家知道钱都花在哪儿了。”

　　今年，朝阳区打造全景楼院项目，28号楼再次成为劲松唯一试点。为了让居民自管模式能长久有效地运行下去，街道和居委会引入专业服务团队，在“大管家”汪永明的领导监督下，24小时值守为居民服务。28号楼还将通过新增存车棚、建文化中心等措施，升级改善全景楼院。

　　如今，走进28号楼，簇新的铁栅栏隔离了外部的喧嚣，独立的小院里居民自栽的石榴树已经开花结果，老人们悠闲地在休闲椅上乘凉聊天……

　　“28号楼又变回最让人放心的一栋楼了。”刘松岩感叹道。

　　名词解释

　　全景楼院

　　朝阳区今年计划打造68个全景楼院，全景楼院的打造将楼栋、楼院作为基本单元，以精治、共治、法治为重点，通过实施建组织、建机制、建平台、育文化；清阳台、清楼道、清屋顶、整死角；查群租、查消防、查安全、消隐患等措施，实现标本兼治，生态生活环境优化，360度全景体现楼院人文内涵、安全管理和特色风貌，让居民更有获得感。

　　本报记者 骆倩雯

　　齐心共治让老旧小区新起来

　　京平

　　在居民自选的准物业管委会张罗操持下，脏乱差楼栋成了标杆式全景楼院。农光东里社区28号楼的“变形记”，生动展现了共治的潜力，对全市老旧小区治理不无启发。

　　据统计，老旧小区在北京占比超过三分之一，许多与六年前的28号楼一样，都存在管理真空问题：一方面，配套设施老化，人居环境不佳，停车难等矛盾突出，急需有效管理力量介入；一方面，房屋产权复杂，新租户与老住户混居，经济水平参差不齐，难以购买优质物业服务甚至遭遇弃管。这个症结解不开，小区环境势必陷入“没人管-脏乱差-更没人管”的恶性循环。

　　老旧小区怎么管？破题关键还靠激发居民的主人翁意识。小区是我家，治理靠大家。共治共享，如果说“共”是一种态度，那么“治”则是一种能力，什么人牵头最能赢得居民信赖，怎样在多元诉求中找到最大公约数，这里头学问不少。

　　以28号楼准物业管委会为例，成员都是乐于奉献的老党员、古道热肠的老街坊。老旧小区治理千头万绪，维修设施、归置线路、栽花种草看着不起眼儿，却桩桩件件关乎居民们的获得感，没有责任心、耐心做不好。而这些工作又颇为辛苦，过程还可能“费力不讨好”，没有担当意识、奉献精神干不了。从这个意义上看，威望高、人缘好、肯出力的老党员和老街坊确实是“带头人”的不二选择。

　　小智治事，大智治制。制度化是把好事办好、好效果维持好的基础。28号楼准物业管委会在工作踢开头三脚后，陆续发动居民建章立制，让权利责任、日常开支等都有据可循，极大巩固了治理成效。当前，全市范围内正在加快推进老旧小区综合整治，不妨多鼓励大家“摸着石头过河”，根据社区、楼栋的实际情况探索自己的治理方案，将其中行之有效、普遍认可的办法上升为制度公约。

　　像绣花一样打理城市，必然需要目光更多向下、问题越抠越细。提倡和引导居民参与到共治中来，不仅是“人民城市人民管”的应有之义，也更加迫切、更有效率。

　　原题：蝶变：从物业失管到全景楼院