◎ 文 / 村长

扯蛋年年有，今年最扯蛋。

这是深圳楼市当下最大的写照。

比如，最近深圳楼市最大的消息，莫过于二手房参考价有可能上调。

这两天刷抖音和视频号，看到扯蛋的人通过所谓的内幕消息给出了政策出台的具体时间甚至是范围，普遍流传最广的版本是3595个正在实施二手房指导价机制的小区，绝大多数将上调20个百分点。

上调20%？

要我说，只有智障的人才能做出如此预测和描述。

话说，深圳楼市的调控就像减肥，长期暴饮暴食，突然通过节食瘦了一点，但凡给点荤腥，估计很容易反弹。

估摸着zf也是在考虑这个问题，所以本来小道消息说是上周五在开会讨论，但是现在过去差不多五六天了也没讨论出个结果。

指导价会不调？大概率是会的。

调整多少？想必不会太多，稳定还是主基调。

那些言必上调20%的人要不是脑子被门给夹了，要不就是过去两年高位接了二手的盘，现在大概是苦不堪言。

要我说，都活该。

但话说回来，当下的深圳楼市确实难搞，房价跌了是事实，这点不用怀疑，但至于到底跌了多少？恐怕少有人知道。

01

深圳房价到底跌了吗？

当下，由于在中介网站上已经看不到深圳最新的成交量和成交价格了，所以，除了相关部门，以及部分地产中介外，你家的房子到底什么价，大概率只有天知道。

但蛛丝马迹还是有的。

我这里有几份深圳专业的机构统计的数据，或许能给你一些信息。

第一个是来自广东省委机关报南方日报的报道：

2021年下半年与上半年房价对比，深圳二手住宅成交价跌的最多的是香蜜湖，成交价跌幅达到17%，而紧随其后的是南头、福永、翻身、南油、坂田跌幅均在10%以上。

而以福田香蜜湖片区、福田百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华民治深高北片区附近小区楼盘情况为代表的深圳6大名校片区房源业主报价均有不同程度的下跌。

第二份是深圳市占率最高的中介机构乐有家的统计数据：

过去一年成交价格变化最大的是南山的南头，跌幅达到16.7%，然后是罗湖的布心，跌幅达到10.26%。总的来说，2021年深圳二手房价格回调大概在10～15%左右。

对，从整体而言，深圳的房价是跌了，还跌了不少。

具体到片区和楼盘，那就更触目惊心了。

1、超级学区百花、八卦岭、香蜜湖跌回了2年前（数据来自媒体报道和公开检索）

2021年12月，国城花园一套43.54m²的户型以985万成交，折合单价22.6万/m²；同户型于2020年11月19日成交价1218万，也就是说总价跌了233万，折合单价跌了5.4万/m²。

这还不算什么。

去年6月，国城花园一套127.82平法拍房以2206万成交，折合单价17.26万/平，同比去年2月份同户型成交价，降了662万。660多万，要是去武汉、郑州、成都这些二线城市，那是可以翘着二郎腿，随便挑的。

还告诉你一点，国城花园的挂牌价曾一度站到过44万/平。你说，当初曾经有多疯狂？

继续看几个案例。

2021年11月，百花公寓一套101.24m²户型成交价1300万，折合单价12.8万/m²；同户型于2020年11月19日成交价1610万，也就是说总价跌了310万，折合单价跌了3.1万/m²。

除百花片区外，深圳不少学区房这一年都出现了价格松动的现象。比如去年8月，拥有双名校加持的香蜜湖港中旅小区法拍房，以低于市场价500万的起拍价惨遭流拍；9月，南山顶级学位房瑞铧苑以低于最新成交价300万的价格成交。

另一边，曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍，挂牌单价从15万跌回如今8万不到。

嗯，那些15万接了盘的人，我真不知道怎么想的。一个要啥没啥，要多破有多破的地方，要多烂有多烂的房子，你们居然用那么高的价格区买，我只能说服，大写的服！

话说，那些高位接盘的家长，只有孩子考上哈佛才能弥补他们内心的痛吧。

2、宇宙网红盘华润城价格回到3年前。

今年2月10日，阿里法拍成交了一套华润城润府三期88.17平住宅，该房源共吸引了3人报名，经过17轮报价，以11996473.6元总价成交，不计算税费、过户费等其他费用，折合单价约为13.61万/平。

这个成交单价同2020年华润城润玺一期13.1万/平的开盘备案均价接近，该套房源的实际成交价格回到了三年前。

当然法拍只是个例。

我咨询了华润城片区的多位中介，目前中介网站挂牌的润府三期同户型的房源，业主报价1550万，折合单价17.52/平。同时负责华润城片区的中介说，业主的报价都可以谈，该套房源最低可谈到1450万。

早在年前我就听说，片区就有中介推润府三期89平挂牌1350万的房源，该房源业主降价250万，折合单价只有15万。

要知道，华润城可是之前被大家称为南山科技园最先站上20万+的神盘啊。2020年最疯狂的时候成交的一套48楼的190平，总价去到了4138万，每平米单价21.7万。当时业主挂牌价普遍在4500万左右，单价在20-23万之间不等。

直至去年5月，网传润三190平户型3000万出头就成交了，一套房降了1000万！

天塌了，个字高的都顶不住了，更别说其他的了。

3、前海、后海、华侨城开启下跌通道

随着去年“深房理”事件发酵后，以诺德假日花园、前海时代为首的前海妖盘，开启了下跌的通道。

大概在去年6、7月份，诺德假日花园降价消息传的沸沸扬扬，66平两房950万甩卖，最终以920万成交，而在指导价出台前，同户型报价接近1200万。现在该小区的同户型最低报价995万，实际价格还可以更低。

两三百万的跌价不算什么，至少成交了。

还有更多的楼盘举着降价的号码牌，却等不来买家。

这是我看到的近期中介发的一些降价房源：

波托菲诺纯水岸一期，192平5房4卫，降价500万；

南山大冲城市花园，125平3房2厅2卫，低于指导价出售；

前海时代CEO公馆，145平大4房，急降价200万，业主诚心卖；

中海阳光玫瑰园，98平3房，降价100万。

现在二手房的价格与一年前的最高价相差远远不止30%。

02

影响有多大？

前面我们说了，过去一年深圳房价降了不少。

这也能从相关部门的数据上得到验证。

我们一起先看看国家统计局的数据：

2月21日，国家统计局最新的数据出来，2022年1月深圳二手房环比跌幅0.5%，同比跌幅1.5%。

自深圳房价开跌以来，这已经是深圳房价的九连跌了。

可能有人要说了，才1.5%，不就和没跌一样。

表面确实如此，对于一贯豪横和不可一世的深圳楼市来说，这点跌幅实在不值一提。

但我得告诉你，对于有些人来说，这点跌幅很搞笑，但对于有些人来说，确实致命的。

你要知道，深圳的基数不一样。这就好像是一栋100层高的楼突然凭空少了1.5层，和一栋10层高的楼突然少了0.15层，后者只是少了楼顶的两块砖的厚度，而前者却可能造成大厦的倾塌。

或许还是很多人不理解1.5%到底是跌了多少。

这么说吧，假设你2021年1月份首付3成450万买了一套1500万的房子，贷款期限30年，按深圳最低4.9%的房贷利率算，等额还款本息合计2006万。

现在房价跌了1.5%，也就是1500万总价的房子现在只值1477.5万。

但你要以为只亏了这22.5万，那你就错了。

以一年计：

如果按照这一年已经还的12月贷款来算，55726元的每月月供，其中每个月光还银行的利息就有26559.63万，过去一年给银行交的利息就有大约32万，加上房子本身贬值的22.5万，亏了共计54.5万。

用更长的维度看：

假如以后的房子不跌也不涨了，然后你也没办法提前还贷，如果按照总成本算的话，这套房总计要亏978.5万。

还是我老说的那句话，平均会掩盖真相。

房价跌的痛，只有深圳人知道，而且高杠杆的人更知道。

根据京东拍卖和阿里法拍两个平台数据，2022年1月深圳的法拍房共有331套房源挂拍，同比去年增加166.94%，其中成交套数为113套，较上月下降60套，流拍218套，流拍率达到59.1%。

从全年的数据来看，2020年全年深圳法拍房在阿里拍卖平台挂牌的数量为1831套，截至去年底，这一数量达到9000多套！

几乎每个月都有几百位业主的房子被拍卖，而他们中的大多数，都是无法周转现金流导致撑不住月供的高杠杆炒房客。

03

深圳二手房现在还能不能买？

现在深圳很难说有小区没有一两个降价房源，二手市场的成交量太过惨淡，但凡急着卖房的业主必定要割肉让利。当然咱们也不排除部分小区是很抗跌的。

比如去年6月刷新了深圳普通住宅成交最高价的恒裕滨城，6月22日，深圳南山区恒裕滨城2期一套228.72平的法拍房拍出6318万元震惊整个全国地产圈。

按照这个交易总价折合下来单价27.6万/平，值得注意的是，这套房的产权在公司名下，而非个人。如果买家是购买第2套，交易税费将近3900万，折合单价已经高达45万/平！

但这里我要强调两点，第一，恒裕滨城的得房率普遍很高，实际没那么贵；第二，是小盘标的短期效应高。

而且这套是法拍房，其实当下恒裕滨城的报价仍然没有太大的变化，维持着二手房指导价出台前的价格几乎没太大波动。

所以有没有抗跌的小区？

有的。

但你千万不要指望他们还有大涨的机会。人民不允许，政策不允许，国家更不允许。

那如何判断自己选择的小区还有没有下跌空间？万一买了被套怎么办，1.5%的跌幅都亚历山大，更别说跌个20%了，估计全款都跌成首付了。

我的答案是，现在能卖新房尽量买新房，别买二手房。

现在的二手房陷入了一种循环，越是降价，越是没人敢碰，越是成交量低，急于出手的业主就只能降价，导致关注该小区的的购房者预期降低，看见房价下跌更犹豫，接着成交量再创新低。

那非要买二手又怎么说。

第一，别买大户型，买流通性好的小户型。

第二，尽量别买学区房，现在深圳的教育系统大学区制已经来了，可以说名校效应几乎要成为过去式，那如果是孩子非要上某所名校不可的情况下，你就最好别在意涨幅这件事，总要有取舍。

第三，买接近指导价的房子，这样在贷款方面压力也不会很大，后续我的预计是，指导价可能会上调，但大概率不会下调。

第四，那就是买房的基本准则，区位交通配套。俗话说得好，只要位置选不差，房价肯定跌不下。

最后，奉劝各位看官一句：买了的别哭，哭也没用；没买的千万别买，买了也没用。

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