随着中国高铁的发展，很多中大型城市都在新建高铁站。投资客于是嗅腥而至。纷纷推出高铁房。他们宣传，从历史经验来看，能够成为交通枢纽、拥有火车站的地块，房价都有显著的增长。因此高铁房具有充足的投资价值。很多人也赞同这个乍一看就成立的结论。可是白老师却有不同的观点。故撰文从几个方面来叙述观点。

1、结论：在中大型城市，现阶段单纯拥有高铁站区位因素的住房并没有特别的投资价值。

2、聊聊郑州、徐州、武汉、上海虹桥、南昌老火车站等个因交通而兴的典型。

3、前高铁时代、前互联网时代、前信息化社会的交通过程分析。

4、高铁时代、互联网时代及信息化社会对以往交通过程的颠覆。

5、补充分析。

希望有兴趣的读者能够读完全文。欢迎讨论和批驳我的观点。

1、直接上结论：在中大型城市，现阶段单纯拥有高铁站区位因素的住房并没有特别的投资价值。

首先、要限定在中大型城市，比如我所在的南昌。小城市原先没有火车站或者没有高铁站，建了高铁站对城市发展绝对有帮助。尤其是城市不大，居民不多，围绕高铁站居住是比较便捷的。

第二、要限定现阶段。因为在2000年以前，尤其是网络和电话不发达的年代，火车站附近的房子确实有投资价值。但是随着时代的发展，支撑起价值的因素已经被历史解构。未来几十年会怎样？只能大概给出判断。

第三、要说明是单纯的拥有高铁站区位因素。如果这个地方有高铁站、同时有机场、码头、长途汽车站、地铁等。能够形成立体交通和接续交通。那另当别论。后面会讲到。

第四、本文特指特别的投资价值。意思是高铁站的加持会使此地的房产增值速度明显快于同平台的其他地块。不能把一环和二环比，不能把江边和内陆比，也没有否认高铁站附近的房产有增值空间。

2、几个因交通而兴的典型。

因为交通而兴旺的城市案例很多。

有的地方都有一个甚至几个有历史故事的火车站。以及以火车站正门为中心辐射开的半径1公里左右的繁华区域。还有以火车站为核心沿着铁路呈现橄榄型的铁路职工生活区。这里有一应俱全的吃、穿、用、医、学。

历史上，火车站附近的房子最大的价值就是做小旅馆、小餐馆、小卖部、特产店、卖假冒伪劣的衣服鞋子和包。

而吃、穿、用、医、学一应俱全的铁路小区则是几千甚至数万铁路职工和家属的五院墙大院。他们在这里出生、成长、念书，再回到这里接父母的班，然后生儿育女。如果时代不发展，他们的孩子大概率也会这样延续生活。

这样的地方比如徐州、郑州。历来都是中原地区的铁路枢纽。

有的地方更加复杂。比如武汉和上海虹桥。

郑州地处我国陇海铁路和京广铁路两大中心线路上，1997年时的郑州枢纽已经有着相当的规模。作为京广、陇海两大繁忙铁路干线的交汇点，郑州枢纽内的三大车站郑州站、郑州东、郑州北分工明确：郑州站主要担负客运任务，郑州东站主要担负货运任务，郑州北站为编组站。整个枢纽在那个时代就通过各种联络线和外绕线实现了客货分线，无论是规模还是运输效率在当时的中国铁路业界都是首屈一指。

民国时郑州站就是交通枢纽

枢纽内的郑州北站不仅规模庞大，而且早在80年代末，以货车管理信息、驼峰作业过程控制、枢钮调度监督、峰尾微机集中、平面无线调车五大系统为代表的一批高新技术设备就已经相继投入使用，使郑州北站成为中国铁路第一个综合自动化编组站。郑州北站也在很长一段时间内荣列亚洲最大的铁路枢纽编组站，是中国铁路货运的象征。

民国时徐州就是重要的铁路枢纽

徐州在江苏众多地级市当非常出名，有“五省通衢"之称。徐州集铁路、航空、水运于一体，是中国最重要的交通枢纽之一。京杭大运河从徐州境内穿流而过，为徐州的内河航运奠定了良好的基础。徐州当年是中国第二大铁路枢纽，被誉为“中国铁路之咽喉”。机场是徐州的一大特色，作为二线城市的徐州拥有四座机场，也就是徐州观音国际机场、徐州空军机场、徐州杨庙机场和徐州新沂通用机场。

武汉坐拥长江咽喉，可西上巴蜀、东下吴越。向北又能溯汉水而至豫陕，经洞庭湖南达湘桂，故有“九省通衢”之称。自民国以来，贯穿中国南北的京汉铁路、粤汉铁路就以武汉为接驳点。故而武汉东西有长江、汉江、湘江，南北有京汉、粤汉两条铁路。水运历来是长途运输的廉价方式。武汉通过水路和铁路的接续沟通南北，成为中国中部重要的交通枢纽。东西南北货物均在此交易，形成了中部重镇。1937年人口便达130万。

民国时期湖北省

武汉铁路网

上海虹桥交通枢纽是全世界都能排上名的优秀的交通枢纽。在离城市中心不远（仅10公里）的虹桥能够划出这么大一块区域，新建了机场、火车站、地铁。并且有序融汇成一体。实属罕见。哪怕是旁边的国家会展中心举行大型展览，此处交通也能有序应对。而周围的酒店、写字楼、大型企业可谓商贾云集。进而支撑了大型CBD的运营。这样的大手笔，全球也没有几个城市能做到。而周围的房价也是可摘星辰。

除此之外，还有成都和贵阳。基本上四川和贵州的交通网都是以成都和贵阳为中心呈网状分布。不过也不知道是作为省会成就了交通枢纽还是因为交通枢纽成就了省会。

四川交通

贵州交通

最后说说我们南昌的南昌老火车站。南昌老火车站当年是建在老城区的东南方。地名叫老福山。历史上的老福山离市区很远，是一片荒地，那里有个小山包，形状有点像老虎，再加之历史上做过刑场，所以得名老虎山。1947年以后，为了雅化这个地名，老虎山变成了今天的老福山。在1905年的地图上，还没有老福山（老虎山）这个地方。到1949年的地图上已经被标识出来。其西面有汽车站。也是在这个时候，浙赣铁路修到南昌，铁路经过的老福山（老虎山）东面建立了第一代站房。后来多次改造升级。形成了现在的规模。而周边的商业也繁茂起来。

1905年南昌

1949年南昌

解放后的南昌站

八十年代的南昌站

八十年代的南昌站

93年南昌站

20世纪60年代，以南昌站为中心，周边建起了9座“村庄”，分别命名为铁路一村、铁路二村、铁路三村等。“村内”住的全是南昌铁路局职工及家属。后来规模不断扩大，子嗣不断繁衍，越来越热闹。铁路一中成为省级名校，二村的冻米糖、四村的包子、天佑路的茶叶、烧饼、馒头，都是全城闻名。南昌站到老福山这一段从荒凉到繁荣的历史，也印证了铁路对经济的发展起到了推动作用。

2000年的老福山立交

200年的老福山长途汽车站

铁路2村

铁路5村

我想，我们可以根据历史经验得出一个看似正确的结论：高铁站附近的房子有投资价值。

那么为什么火车站附近会繁荣？

我在分析这个问题的时候，要把时间轴做一个切割。

以2003年中国第一条高速国铁线路秦沈客运专线全段建成通车为标志；

以2002年第一次互联网泡沫破裂，中国互联网进入可持续发展期为标志；

以2001年个人PC和笔记本电脑开始在中国普及为标志；

中国进入高铁时代、互联网时代、信息化社会。尤其是2009年3G全面在中国推广、2010年iPhone4发布、2011年12306系统上线、2015年12306云系统使用等标志性事件。我把2000年前称为前高铁时代、前互联网时代、前信息化社会。而2015年后称为高铁时代、互联网时代及信息化社会。

时代划分

当然，这个划分会有很多不同意见。但是我要表达的是，2000年到2015年中国发生了许多重大的变化，这些变化已经影响了中国人多年积累的经验在当下效验。

下文中，我把前高铁时代、前互联网时代、前信息化社会简称为“前时代”。把高铁时代、互联网时代及信息化社会简称为“现时代”。

3、前高铁时代、前互联网时代、前信息化社会的交通过程分析。

张建国是南昌市区的一名普通销售职员，他因为工作原因，经常要乘坐火车前往武汉和长沙。张建国住在蛤蟆街，这是一个离火车站5公里的地方。每当他要出差的时候，他会骑20分钟自行车前往老福山的火车站买票。张建国不知道能否买到他要的那天那个时候的票，一切要到他站在柜台前才能揭开谜底。买完第二天上午10点的票的张建国，从公司出发开始计时已经花了一个小时。他要再骑行20分钟才能回公司。于是口渴的他在路边的丁姐茶水摊花了1毛钱喝了一碗茶。瓶装水要1块钱，对于一个月挣220元工资的张建国算是奢侈品。第二天上午9点，张建国拎着行礼从家里坐公交到了火车站，站在进站口的他看了火车动态信息，他发现他的那班火车晚点了2小时，本来6点到长沙变成了8点。张建国思前想后，决定在11点到火车站前的小餐馆吃一碗1.2元的蛋炒饭。家里带的馒头和茶叶蛋留到火车上当晚餐，毕竟火车上餐食很贵。这次买票和坐车，张建国在火车站花了1.3元。

李援朝没有这么幸运。李援朝来自万年县。万年是江西的一个离省会南昌100公里的县城。李援朝也要去长沙。他前一天的上午从万年的长途汽车站出发，坐了5个小时的长途到了老福山汽车站。这个时候已经是下午2点了。好在老李的老婆给他带了一盒炒饭，还有旅途标配的茶叶蛋，中午老李在长途车上饱餐了一顿。这个时候的老李只是感觉渴。下了长途车老李也在张建国喝茶的丁姐茶水摊花了1毛钱给他的水壶灌满了开水。买票的时候，老李排在张建国后面，他们买了同一趟车去长沙。买完票的老李无所事事。由于坐了一上午的长途车，疲倦的他在火车站附近找了一个7元一晚的小旅馆住下来，毕竟火车是明天上午10点。一觉醒来天已经黑了，时钟指到晚上7点。老李感到肚子饿了，于是出门觅食。他在张建国吃炒饭的餐馆点了一份家乡豆腐，要了一碗米饭，还有一瓶南昌啤酒，一个人悠闲的吃着喝着。这一顿花了3.6。吃饱喝足以后，老李在旅馆附近闲晃悠。昏暗的路灯下，一个红衣女子叫住了他，本来就喝酒上头的老李在红衣女子雪花膏的香气下迷迷糊糊就把她带回了旅馆。晚上10点老李清醒过来，怀着对老婆的愧疚给了红衣女子10块钱让她离开。红衣女子出门前李援朝还忍不住在她屁股上又捏了一把。红衣女子叫小红。第二天老李退房后，怀着对昨天奢侈行为的补偿心态，没舍得吃早餐。在发现火车晚点到12点之后，老李买了4个大馒头，加上昨天剩下的4个茶叶蛋，这就是他今天中午和晚上的全部。4个馒头4毛钱。李援朝这次出门，在南昌站一共花了21.1元。安全套是小红在计生办领的免费品。

张建国和李援朝的故事，这是上世纪90年代很多人的经历。这两个人的消费就是火车站附近商业繁荣的基础。而发生消费的大头——住宿和餐饮以及服务，产生的原因都是信息和交通不发达造成的。来到火车站的人不能迅速的离开，经常要滞留至少半天甚至几天。这些人不会离开太远，所以消费都围绕在火车站周边1公里。在那个年代，火车站周边哪怕是一个一米的柜台，租金也不比城市内一个店面少多少。如果有2套房改成一个小旅馆，那收入就更高了。

时间来到了2004年，张建国和李援朝的儿子都在南昌大学读书。和当年不同，2004年的网络开始发达了。老张和老李去长沙不用到南昌火车站买票了。老张在家门口的火车站代售点买票，老李也可以在老家的火车票代售点买票。老李在南昌住一晚的次数减少了，和小红见面的次数也寥寥可数，毕竟小红也快50了。火车站附近的商业看上去还是繁荣，但是小旅馆越开越少，餐馆还是很多，不过卫生不好的生意就很差。卖茶水的丁姐改行卖茶叶蛋，小推车上也有康师傅绿茶和润田纯净水，瓶装的润田还是1块钱。

人们逐渐发现，火车站附近的住户变成了老城区的小市民，火车站附近的居住环境经常被嗤之以鼻。店面的租金开始下滑。拥堵的交通成为年轻人避之唯恐不及的沉疴。

2013年底，南昌高铁西站建成并开始使用。南昌甚至江西的交通进入了一个新时代。

4、高铁时代、互联网时代及信息化社会对以往交通过程的颠覆。

2009年，张小国和李小朝大学毕业，张小国进入了他爹的公司，负责贵州市场的销售。李小朝成为了派出所民警。小红也退休了，毕竟李小朝这个年代的人消费提升了。

张小国去贵州出差每次都是到南昌高铁西站坐车，大概5个小时就能到贵阳。他在公司电脑上买票，乘车前提前半小时到达车站，门口买瓶水以后取票进站。现在的车也不晚点了。虽然他每个月都要来西站2-3次，但是最多的消费也就是买水、买烟、买槟榔。大概花20块。

李小朝工作以后，李援朝就退休了。开始带着老婆经常出去旅游，就当是补偿当年的那些亏欠。比如这天他和老婆去杭州旅游，提前在手机上买了下午1:30的车。上午他依旧从万年坐长途车来南昌。路上只要2小时。长途车站在西站附近。老两口下了长途车就到附近的餐馆吃一碗12元的面，然后到西站乘车。上车前会买2碗方便面。每次消费一共34元。喝水可以在车上接，随身带着水杯就行。

张小国和李援朝在201X年发生的故事，也是无数人正在经常经历的。由于网络的发达、信息的通畅、火车的准点和高密度的班次，人们在高铁站附近停留的时间越来越少，住宿的次数也明显降低。消费的金额也在100元以内。考虑通货膨胀，可能还不如李援朝在九几年那晚给小红的10块钱值钱。

前时代火车站附近商业繁荣、房产增值的原因是外来人员的留滞。根本原因是信息不对称。

现时代信息畅通，外来人员留滞在火车站附近的情况越来越少，时间越来越短。消费的显著降低必然导致火车站附近房产没有前时代有价值。

这就是在中大型城市，现阶段单纯拥有高铁站区位因素的住房并没有特别的投资价值的原因。

当然，还有一些其他情况需要补充分析。比如：

大城市为什么不适用这条结论？

小城市为什么不适用这条结论？

拥有多个交通区位因素的（区别于单纯拥有高铁站区位因素）地区为什么不适用这条结论？

5、补充分析

5.1大城市为什么不适用这条结论？

大城市其实主要是北、上、广、深四个一线城市和成都、杭州、重庆、西安、苏州、武汉、南京等准一线城市。这些城市由于城市范围广、人员流动大、各类企业多，对外交流也就频繁。为了节省交流成本，很多企业都会围绕交通中心运营。而且也能避免涌入主城区遭遇的经常性交通拥堵。比如苏州北站附近就有很多企业。来出差的人员经常可以当天到达、下午洽谈、住一晚、第二天返程。当然，这样的地区还要匹配地铁才能繁荣。否则偏远的高铁站不能和城市中心有效交流，对企业的吸引力还是会减弱。

5.2小城市为什么不适用这条结论？

小城市主要是指地级市、县级市及县。通常城区面积50平方公里，纵深10公里。小城市的经济发展不可能依靠封闭的自我循环，所以对外的商品交流就非常重要。而汽车站、火车站肯定是商品交流的关键枢纽。还有就是一旦这类地区建了高铁站，旅游往往会被带动。游客来到这个人生地不熟的地方，围绕火车站居住是理所当然的。更何况新建的火车站附近的宾馆会更加舒适整洁。所以这类地区一旦新建高铁站，就会对居民产生虹吸效应。城市的主体会慢慢发生移动。

这样的地方，往往人们会围绕火车站、汽车站形成一个居住圈。

5.3拥有多个交通区位因素的（区别于单纯拥有高铁站区位因素）地区为什么不适用这条结论？

典型的案例是上海虹桥。前文述及，虹桥拥有机场、高铁、地铁等多种交通方式。附近的国家展览馆更是经常性举办大型活动的场所。人们不管高铁还是飞机到达，住在这边都很方便。再加上四通八达的地铁。此处更是宜于商旅。这样也就吸引了一众企业在此落户，配套商业自然跟进，繁荣不可细说。

还有一个案例是贵阳北站。贵州的特殊情况是所有交通都以贵阳为中心，公路铁路都以蜘蛛网形式围绕贵阳展开。从贵阳出发到贵州的主要景点都能上午去、下午玩、晚上回。全国的旅客来到贵阳，如果从机场到达，当天乘坐地铁到达北站附近，住一晚，第二天开始出去游玩。每天晚上还要回到北站住宿。第二天清晨继续旅行。这样北站就成为十分便利的交通枢纽，附件民宿、酒店林立，餐馆众多。房产租金高。

贵阳北站和机场、地铁

5.4高铁房为什么不宜居？

中大型城市新高铁站通常建在远离城市中心区，因为旅客不需要医疗和生活性消费，所以商业配套少、医疗资源差。地区空旷，冬季风大。外来流动人口多，安全性差。实在不宜于居住。

结论：

综合以上分析，我的结论就是在中大型城市，现阶段单纯拥有高铁站区位因素的住房并没有特别的投资价值。

最后说一句，我一直觉得南昌东站的选址很不合理。

如果选在昌北机场附近，可以和昌北机场形成立体交通枢纽，再把地铁1号线延伸过去，就能辐射赣江新区。

如果非要选在昌东，应该在瑶湖机场附近，把地铁1号线、3号线、4号线延伸过去，整个昌东、高新区都盘活了。瑶湖航空城也盘活了。