01

你好，我是杨颖。是西安的一名律师，执业11年了。

11年间做了许多的诉讼案件，承接了许多的法律顾问工作，现在也有了自己的团队。

前两天本来是晚上约了几个朋友去喝酒，其中一个朋友跟我说，他公司新来的小朋友看了一套房子，说要去跟中介签合同，让我帮忙去看看。

他半开玩笑地说，小朋友自己在西安，说让哥哥姐姐都给帮忙照看下，我们这都是凑热闹的。

这种事情当然是找律师保险啦，杨姐下班了帮忙给看个合同把个关，然后咱们就去喝酒。

由于个人经历的原因，我一直是一个人吃饱全家不饿的状态。

2014年买了房子，当时是全款，也没有贷款，后来也没有换过房子，所以从来不关注房市。

但我总觉得买房子是个大事，应该也不会当场买，就约好了下午六点先去看一下，然后一起吃饭。

结果没想到，这一看就看到了凌晨十二点，而且还大半夜的签了合同。

我们先在这套房子里集合，房子大概90多平，大两室一厅，中介早早地就在这里等着。

房子户型还好，就是楼层低，6层采光有点差，主要是便宜，跟同小区的其他房子相比，一平米便宜了将近3000块钱。

小朋友大学毕业，刚在西安工作两三年，买房子，当然更看重性价比，所以格外喜欢这套房。

以前，我带的一个实习律师，家里买房子买到了一楼，也有人给了很多建议说哪个楼层好，哪个户型好的。

可是他跟我说：“我要有钱，才能去选哪个好，对于我来说，最后起决定作用的只有价位。”

我们看完了房子，就想着小朋友可能还要跟家里商量一下，或者再来看两次讲讲价格什么的，毕竟是个大件。

结果没想到中介说：“你今天要不签合同，明天我就约另外一个女孩签合同了，这么便宜的房子不会等你的！”

我本来觉得，这中介大概是忽悠吧，急着成交好挣中介费，但是毕竟不是我要买，所以我也没多说。

小朋友呢，因为一直在考虑买房子，所以对市场行情比较了解，当场就决定去签合同。

我没买过二手房，也不太了解市场，我的观念还停留在一个三方纸质合同，手写以后慢慢约房东办过户手续的阶段，但是签约的过程和我想的完全不同。

这个中介所属的中介公司规模还比较大，虽然各个小区都有看房的店面，但是签约统一管理。

我们到签约中心的时候已经是晚上八点半了，可是签约中心灯火通明，人声鼎沸，所有的签约室都坐满了人……

我完全不觉得像是一家房地产中介公司，反而更像是摆地摊的夜市。

中介跟我们介绍说，刚需型住房主要是跟着人口走，90年前后是人口出生的高峰期。

而他们现在大概都在30岁左右，所以都在考虑买房结婚，二手房市场当然就火爆了。

不是他忽悠我们说今天不买明天房子就没了，而是便宜一点的房子真的就是挂出来一两天就卖出去了，我这才知道房市真的是和我想的完全不同了。

碰到这种市场行情还矫情什么，只要觉得自己能负担得起就得赶快出手了。

所以我们几个朋友赶紧老老实实地陪着小朋友去了签约室，认真看起了合同。

02

因为房屋的价格是说好的，而这种火爆的房市，房东也不可能再降价，所以这部分也没什么好说的，但是贷款的方式却出现了一点小争议。

一共有三种方式供选择，分别是公积金贷款、商业贷款、组合贷款。

先说公积金贷款，只适用于普通住宅房屋，商铺等是不能使用的，他购买的是住宅，这点倒是没什么问题。

公积金贷款的优势当然是贷款利率比较低，5年以上的是3.25%，而商业贷款利率是4.9%，但是使用公积金贷款购买私产住房的最长贷款年限不得超过20年。

而且各个地市对公积金贷款最高额度都有相关规定，西安市的最高贷款额度不得超过50万元。

拿房款100万元举例，如果单纯使用公积金贷款，50万贷款20年。

他总计需要还款680635元，支付利息180635元，每月月供2835.98元，100万的房子最终共计付款金额为1180635元。

这个月供是比较低了，可是首付款比例太高，这个小朋友承担不起。

商业贷款，当然是各种住房都适用了，但是征信要好，不然很难审批过。

因为小朋友比较年轻，所以商业贷款可以贷30年。

按房屋总价款100万计算，付30万的首付。

另外70万可以用商业贷款贷30年，还款总额为1337431元，支付利息共计637431元，月均还款3715.09元。

这就比公积金贷款每个月多付出900多元，而房子的最终总计付款金额1637431元。

组合贷款，就是使用公积金的额度贷款一部分，其余部分使用商业贷款，这个方案也是中介提出的。

跟单一的公积金贷款和商业贷款相比，组合贷的审批时间相对比较长，据中介说需要四五个月。

而且西安市的政策是，组合贷款中商业贷款的年限必须和公积金贷款的年限相同，也就是最多只能贷款20年。

100万的房子，他可以支付30万的首付，用公积金贷款50万元，另外20万元办理商业贷款。

最终还款金额为994768元，支付利息294768元，每月还款4144.87元，购房款最终付款金额为1294768元。

这个方案当然是最好的，可是缺点是放款审批时间比较长，因为需要公积金贷款中心和银行都同意放款。

现在的二手房款都是进入资金监管账户了，放款过户完成，房主才能拿到全部款项，审批时间长，他等着回款的时间就长，所以自然是不太愿意。

而且他人在外地，他主要是担心如果要他回来配合着办手续还需要花机票钱。

谈判不能光想着自己的利益得到满足，因为对方落不到好处就会谈崩。

所以自己有好处的同时，也要想着给房主一些别的好处，相互平衡才能让他同意配合。

所以我们就提出了如果需要房东来西安配合办理手续，由买方承担交通食宿费用。

因为毕竟相比较这几种贷款方案可能节省的钱，食宿交通费用都是小钱了。

而且小朋友自愿把定金金额从3万提高到8万，因为定金可以直接支付给他，不需要进入监管账户。

这样他可以提前多拿到一些钱，也算是一种补偿了，最终房主终于同意了用组合贷款的方式。

03

谈好了贷款方案，就是签合同，现在中介的合同都是经过法务审核的。

虽然把自己的责任写得很轻，但是基本都在法律规定范围之内，而且因为市场原因，他也不会同意改变合同，所以也没有什么好改的。

房屋的面积、产权证等等，他们自己也都会认真核对，需要提醒注意的两个小点：

一是前户主的户口迁出时间，很多人买房子也要考虑到孩子上学的问题，如果前房主的户口无法及时迁出，当然也会影响到买房人迁入户口。

碰到这种情况的，就要约定清楚户口迁出时间和没有按时迁出的违约责任，还可以适当地收一些保证金来保证房主履行合同。

二就是有一些精装修和带家具的房屋，必须写清楚哪些装修和家具是要保留的，哪些是要限期拆除的。

细节都敲定以后，由于房东在外地，所以中介的签约员用电脑视频连线，双方再次核实清楚条款后电子签约完成了交易。

这里面其实还有一个小插曲，就是中介可以代办贷款，但是要收费，公积金贷款3000元手续费，商业贷款4000元，组合贷款5000元。

实际上，如果不嫌麻烦是可以自己去办理的。

小朋友当然觉得能省一点是一点了，但是中介不同意，开始说如果是自己申请贷款不能保证通过，他们要担风险什么的，最后才说就算你要自己申请贷款，这个费用也不能免收。

我跟小朋友开玩笑说，这个明显是霸王条款，“格式合同向不利于制定合同的一方来解释。

不行我们先交了费，买房成功后我们起诉他，要求退还费用，他没有提供服务，我觉得大概率能胜诉。”

但是当然谁也不愿意为了这个事情折腾起诉一趟，所以最后就决定让中介代办了。

等到全部签约成功都凌晨十二点多了，可是中介公司的签约中心依然还有很多人在签约，签约员跟我说，他们是两班倒。

一班是早上九点到下午六点，一班是从下午一点到最后一个人离开，加班到后半夜三四点签约是常有的事情。

小朋友买房成功不是庆祝，而是先感谢陪着他买房子的朋友们，加上我一共是四个人。

整个合同签订过程中，大家也都时不时地出个主意，帮他和中介讨价还价，他说如果是他自己的话，肯定要慌的。

不过这群朋友倒是没人太在意，我们都是一群价值观相仿的人，常常互相帮忙，毕竟人活在社会中，社会由人组成，不是所有的事情都用利益成本来衡量的。

尤其是刚入社会的小朋友，有些事情于我们可能是举手之劳，于他却是雪中送炭了。

一个朋友打趣他说，你前几天说房价天天涨，愁得睡不着，这下买到手了能睡着了吧？

小朋友叹了口气说，这下要准备首付款，每个月要还房贷了，还要准备装修款，更睡不着了，这是不买睡不着，买了也睡不着啊。

虽然同样都是睡不着，但是至少有了房子心里踏实了吧，中国人的传统里是要住有所居，居有所安。

我虽然是一个偏体验的人生态度，但是也多少能够理解一些居无定所的慌乱感，睡不着的奋斗不是为了房子，还是为了一个安稳的家吧。

*作者：杨颖，律师，自2009年入行至今，每年办理很多各种类型的案件，积累了大量的经验。想要通过普法告诉大家，法律人也是有温度的。