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公积金贷款50万30年月供多少钱(凌晨十二点)

发布者:陈书远
导读01你好,我是杨颖。是西安的一名律师,执业11年了。11年间做了许多的诉讼案件,承接了许多的法律顾问工作,现在也有了自己的团队。前两天本来是晚上约了几个朋友去喝酒,其中一个朋友跟我说,他公司新来的小朋


凌晨十二点,我陪朋友买了套房

01


你好,我是杨颖。是西安的一名律师,执业11年了。


11年间做了许多的诉讼案件,承接了许多的法律顾问工作,现在也有了自己的团队。


前两天本来是晚上约了几个朋友去喝酒,其中一个朋友跟我说,他公司新来的小朋友看了一套房子,说要去跟中介签合同,让我帮忙去看看


他半开玩笑地说,小朋友自己在西安,说让哥哥姐姐都给帮忙照看下,我们这都是凑热闹的。


这种事情当然是找律师保险啦,杨姐下班了帮忙给看个合同把个关,然后咱们就去喝酒。


由于个人经历的原因,我一直是一个人吃饱全家不饿的状态。


2014年买了房子,当时是全款,也没有贷款,后来也没有换过房子,所以从来不关注房市。


我总觉得买房子是个大事,应该也不会当场买,就约好了下午六点先去看一下,然后一起吃饭。


结果没想到,这一看就看到了凌晨十二点,而且还大半夜的签了合同。


凌晨十二点,我陪朋友买了套房


我们先在这套房子里集合,房子大概90多平,大两室一厅,中介早早地就在这里等着。


房子户型还好,就是楼层低,6层采光有点差,主要是便宜,跟同小区的其他房子相比,一平米便宜了将近3000块钱。


小朋友大学毕业,刚在西安工作两三年,买房子,当然更看重性价比,所以格外喜欢这套房。


以前,我带的一个实习律师,家里买房子买到了一楼,也有人给了很多建议说哪个楼层好,哪个户型好的。


可是他跟我说:“我要有钱,才能去选哪个好,对于我来说,最后起决定作用的只有价位。”


我们看完了房子,就想着小朋友可能还要跟家里商量一下,或者再来看两次讲讲价格什么的,毕竟是个大件。


结果没想到中介说:“你今天要不签合同,明天我就约另外一个女孩签合同了,这么便宜的房子不会等你的!”


我本来觉得,这中介大概是忽悠吧,急着成交好挣中介费,但是毕竟不是我要买,所以我也没多说。


小朋友呢,因为一直在考虑买房子,所以对市场行情比较了解,当场就决定去签合同。


凌晨十二点,我陪朋友买了套房


我没买过二手房,也不太了解市场,我的观念还停留在一个三方纸质合同,手写以后慢慢约房东办过户手续的阶段,但是签约的过程和我想的完全不同。


这个中介所属的中介公司规模还比较大,虽然各个小区都有看房的店面,但是签约统一管理。


我们到签约中心的时候已经是晚上八点半了,可是签约中心灯火通明,人声鼎沸,所有的签约室都坐满了人……


我完全不觉得像是一家房地产中介公司,反而更像是摆地摊的夜市。


中介跟我们介绍说,刚需型住房主要是跟着人口走,90年前后是人口出生的高峰期。


而他们现在大概都在30岁左右,所以都在考虑买房结婚,二手房市场当然就火爆了。


不是他忽悠我们说今天不买明天房子就没了,而是便宜一点的房子真的就是挂出来一两天就卖出去了,我这才知道房市真的是和我想的完全不同了。


碰到这种市场行情还矫情什么,只要觉得自己能负担得起就得赶快出手了。


所以我们几个朋友赶紧老老实实地陪着小朋友去了签约室,认真看起了合同。


凌晨十二点,我陪朋友买了套房


02


因为房屋的价格是说好的,而这种火爆的房市,房东也不可能再降价,所以这部分也没什么好说的,但是贷款的方式却出现了一点小争议。


一共有三种方式供选择,分别是公积金贷款、商业贷款、组合贷款。


先说公积金贷款,只适用于普通住宅房屋,商铺等是不能使用的,他购买的是住宅,这点倒是没什么问题。


公积金贷款的优势当然是贷款利率比较低,5年以上的是3.25%,而商业贷款利率是4.9%,但是使用公积金贷款购买私产住房的最长贷款年限不得超过20年。


而且各个地市对公积金贷款最高额度都有相关规定,西安市的最高贷款额度不得超过50万元。


拿房款100万元举例,如果单纯使用公积金贷款,50万贷款20年。


他总计需要还款680635元,支付利息180635元,每月月供2835.98元,100万的房子最终共计付款金额为1180635元。


这个月供是比较低了,可是首付款比例太高,这个小朋友承担不起。


凌晨十二点,我陪朋友买了套房


商业贷款,当然是各种住房都适用了,但是征信要好,不然很难审批过。


因为小朋友比较年轻,所以商业贷款可以贷30年


按房屋总价款100万计算,付30万的首付。


另外70万可以用商业贷款贷30年,还款总额为1337431元,支付利息共计637431元,月均还款3715.09元。


这就比公积金贷款每个月多付出900多元,而房子的最终总计付款金额1637431元。


组合贷款,就是使用公积金的额度贷款一部分,其余部分使用商业贷款,这个方案也是中介提出的。


跟单一的公积金贷款和商业贷款相比,组合贷的审批时间相对比较长,据中介说需要四五个月。


而且西安市的政策是,组合贷款中商业贷款的年限必须和公积金贷款的年限相同,也就是最多只能贷款20年。


100万的房子,他可以支付30万的首付,用公积金贷款50万元,另外20万元办理商业贷款。


最终还款金额为994768元,支付利息294768元,每月还款4144.87元,购房款最终付款金额为1294768元。


这个方案当然是最好的,可是缺点是放款审批时间比较长,因为需要公积金贷款中心和银行都同意放款。


凌晨十二点,我陪朋友买了套房


现在的二手房款都是进入资金监管账户了,放款过户完成,房主才能拿到全部款项,审批时间长,他等着回款的时间就长,所以自然是不太愿意。


而且他人在外地,他主要是担心如果要他回来配合着办手续还需要花机票钱。


谈判不能光想着自己的利益得到满足,因为对方落不到好处就会谈崩。


所以自己有好处的同时,也要想着给房主一些别的好处,相互平衡才能让他同意配合。


所以我们就提出了如果需要房东来西安配合办理手续,由买方承担交通食宿费用。


因为毕竟相比较这几种贷款方案可能节省的钱,食宿交通费用都是小钱了。


而且小朋友自愿把定金金额从3万提高到8万,因为定金可以直接支付给他,不需要进入监管账户。


这样他可以提前多拿到一些钱,也算是一种补偿了,最终房主终于同意了用组合贷款的方式。


凌晨十二点,我陪朋友买了套房


03


谈好了贷款方案,就是签合同,现在中介的合同都是经过法务审核的。


虽然把自己的责任写得很轻,但是基本都在法律规定范围之内,而且因为市场原因,他也不会同意改变合同,所以也没有什么好改的。


房屋的面积、产权证等等,他们自己也都会认真核对,需要提醒注意的两个小点:


一是前户主的户口迁出时间,很多人买房子也要考虑到孩子上学的问题,如果前房主的户口无法及时迁出,当然也会影响到买房人迁入户口。


碰到这种情况的,就要约定清楚户口迁出时间和没有按时迁出的违约责任,还可以适当地收一些保证金来保证房主履行合同。


二就是有一些精装修和带家具的房屋,必须写清楚哪些装修和家具是要保留的,哪些是要限期拆除的。


细节都敲定以后,由于房东在外地,所以中介的签约员用电脑视频连线,双方再次核实清楚条款后电子签约完成了交易。


凌晨十二点,我陪朋友买了套房


这里面其实还有一个小插曲,就是中介可以代办贷款,但是要收费,公积金贷款3000元手续费,商业贷款4000元,组合贷款5000元。


实际上,如果不嫌麻烦是可以自己去办理的。


小朋友当然觉得能省一点是一点了,但是中介不同意,开始说如果是自己申请贷款不能保证通过,他们要担风险什么的,最后才说就算你要自己申请贷款,这个费用也不能免收。


我跟小朋友开玩笑说,这个明显是霸王条款,“格式合同向不利于制定合同的一方来解释。


不行我们先交了费,买房成功后我们起诉他,要求退还费用,他没有提供服务,我觉得大概率能胜诉。”


但是当然谁也不愿意为了这个事情折腾起诉一趟,所以最后就决定让中介代办了。


凌晨十二点,我陪朋友买了套房


等到全部签约成功都凌晨十二点多了,可是中介公司的签约中心依然还有很多人在签约,签约员跟我说,他们是两班倒。


一班是早上九点到下午六点,一班是从下午一点到最后一个人离开,加班到后半夜三四点签约是常有的事情。


小朋友买房成功不是庆祝,而是先感谢陪着他买房子的朋友们,加上我一共是四个人。


整个合同签订过程中,大家也都时不时地出个主意,帮他和中介讨价还价,他说如果是他自己的话,肯定要慌的。


不过这群朋友倒是没人太在意,我们都是一群价值观相仿的人,常常互相帮忙,毕竟人活在社会中,社会由人组成,不是所有的事情都用利益成本来衡量的。


尤其是刚入社会的小朋友,有些事情于我们可能是举手之劳,于他却是雪中送炭了。


凌晨十二点,我陪朋友买了套房


一个朋友打趣他说,你前几天说房价天天涨,愁得睡不着,这下买到手了能睡着了吧?


小朋友叹了口气说,这下要准备首付款,每个月要还房贷了,还要准备装修款,更睡不着了,这是不买睡不着,买了也睡不着啊。


虽然同样都是睡不着,但是至少有了房子心里踏实了吧,中国人的传统里是要住有所居,居有所安。


我虽然是一个偏体验的人生态度,但是也多少能够理解一些居无定所的慌乱感,睡不着的奋斗不是为了房子,还是为了一个安稳的家吧。


*作者:杨颖,律师,自2009年入行至今,每年办理很多各种类型的案件,积累了大量的经验。想要通过普法告诉大家,法律人也是有温度的。