最近一则顶着「最惨购房者」关键词的新闻几次登上热搜，关于一个购房者违约的案例
微博里到处都是这个新闻
原本以为是帽子大过事实
但当我找出“中国裁判文书网”一审、二审判决书的时候，才发现这大概真的是我入行以来听过最悲惨的买房故事了
©中国裁判文书网，二审判决书
我尽量用最简短的语言重述下整件事的梗概
▷ 一位来自成都的95后女生伍某和房东范某，在2020年5月签了居间合同，伍某决定要购置范某在黄浦区的一处商办不动产，总价1550w
▷ 双方约定，在6月付完首付745w之后，剩余房款通过银行贷款方式支付（这里的节点是银行贷款资质的审核），而这些动作都需要在8月30日前完成
▷ 但让被告没想到的是，银行审批延迟了2个月通过，造成合同违约，买家被卖家起诉，要求解除合同并赔偿490w，卖家胜诉
这笔赔偿，主要是从前期支付的745w首付款中扣除，也就是说伍某最后房子没买到，首付款还折了一大半，这也是为什么伍女士被称为是最惨购房者
这件事让很多人唏嘘跟遗憾，包括做出这个判决的法官，这是这份案件判决书部分原文
©中国裁判文书网，一审判决书
也就是说，站在法律的立场，法官也只能做出这样的裁决
这起案件二审维持原判，鉴于我们是二审终审制，也就是说这件事的结局已经敲定
站在今天这个时间点，我们回过头再来看这件事，可能我们更多应该去思考的是
我们以后该怎么做
01
不要盲目相信制式合同
也不要乐观估计房屋交易的推进时间
在这个案件里，这几乎是两件同时发生的事
回溯案件全程，我们可以看到最核心的一个问题，就是被告发生了逾期
▷ 由于乙方（被告）未按合同约定于2020年6月30日支付完首付，余下245万元首付未付
▷ 2020年9月15日，原告以律师函方式，告知和催告被告，内容：合同约定于2020年8月30日前过户，被告应于过户前付清全款，但被告却严重违约
这件事也让很多网友担心如果自己遇到这样的问题，会不会也有这样的遭遇，因为按照目前“网签合同”，里面都有这样一条
以上合同为网签制式合同，下同
会提前约定好过户时间，而过户的前提就是银行贷款资质审核通过，但大家都知道这件事是不受买房人控制的
虽然网签合同里面的附件“付款协议”部分，对购房者第二阶段的付款，规定以银行放贷为准，但是最后过户时间，还是以前面正文里的“第六条”为准
所以绕了一圈回来，我们在正文里跟房东的约定的过户时间，很重要
你填这个日期的时候，就要想清楚，我为什么要填这个日期，会不会遇到一些突发意外情况，能不能最大限度确保不逾期
比如案例中的伍女士在填写8月30日这个日期的时候，有没有考量过为自己争取更多的缓冲时间
▷ 7月13日才完整付完首付，就约定了8月30日前办理过户
▷ 双方还约定过，因被告违约导致买卖合同无法正常履行，被告应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿原告房屋装修费180万元
双方约定的时候，房子已经在装修，原来的装修也是3年内的装修，所以一旦发生违约，7日去拆掉现有装修，再装回原状，这个是否有可实现性
这件事站在日常感性角度：这是一份制式合同，大家都这么签，然后办理房屋交易的人说银行贷款一般1个月就可以了，所以“这么签应该没问题吧”
但单看事件逻辑本身：这就相当于一个人在不清楚自己有没有能力去做一件事情的时候，偏偏跟别人许诺我可以
在这个环节，无能为力和具备可操作性的区别就在于，你有没有过于乐观估计自己的时间，有没有盲目相信制式合同，认为这只是走一个流程而已
伍女士后期在接受采访的时候也说，当时就觉得这是一份制式合同，然后估计银行贷款很快也能下来，所以就签了
我们经常会在很多二手交易流程中看到，购房者高估了交易流程时间，也低估了合同的法律效力
但其实合同就是两个人之间的法律，会发生实际约束力
那如果我意识到这点的话，该如何进一步解决
02
一定要用好”补充协议“
如果我需要更多交易时间，该怎么办
制式合同是不能改的，但是可以签补充协议
比如我找的贷款银行，贷款资质审核比较严格，时间比较长
那我在跟房东约定过户周期的时候，就不可能再用一般的银行贷款资质审核的时间去签合同
而且在涉及具体的违约条件，比如这条：
▷ “乙方逾期超过十五个工作日仍未消除违约情形的，则视为乙方已构成根本性违约”
你应该根据自身具体情况，看看是否需要延长时间限制，双方同意后，可以把新内容签进补充协议
不要迷信制式合同，要清楚的预知到自己的真实情况，合同条款每一条都要看清楚，尤其是涉及到付款时间、过户时间
还有涉及赔偿损失的部分，损失如何计算，这些条款需要一条条看清楚，虽然都是制式合同里的固定条款，也要根据自己的实际情况，商量好补充协议的细则
那补充协议这一条，在目前上海实际的购房环境中的实操尺度在哪，我咨询了2位链家门店的从业超过5年的资深中介
首先，信贷员无法承诺贷款资质一定没问题，但是专业的信贷员去合理评估购房者的贷款资质
其次，在合理评估时间的基础上，一般要考量到当时的政策环境、还有考虑自身贷款资质是否有瑕疵，做好不能批贷、不能贷足的情况
在以上两个条件基础上，要在原有时间上+天数，10天、20天、30天，甚至几个月不等，这些只要你和房东协商好，都可以实现
一般会在已知的贷款资质审核时长后面，再加1-2月，同时专业的中介会积极帮你推进贷款节奏
不要不好意思，不要心存侥幸，这背后涉及的可是总房款20%的违约金
03
还有这3点，同样重要
这个案件还有3个比较关键的点值得我们关注
我们可以在裁判文书网，看到这个案件一审、二审的所有细节
别看最后关于案件本身的“经查明”、“判决”的部分有那么多关于依据的描述，但其实这个案件背后所有的法律依据，就一句话
▷ 《民法典》第五百六十三条第四点：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
这也就意味一件事，法条就一条，法官拥有自己的自由裁量权
那他为什么会判定被告存在根本性违约，有3个关键点，而这也是未来我们在交易过程中需要注意的3点：
第一，被告在首付期间，就存在过逾期
一次购房行为中，能不止一次发生逾期，只能说明一件事就是当事人对合同的忠诚度比较低，缺乏契约精神
而且逾期时间过长，如果至少几天、几周、和两个月的逾期周期，对法官来说都意义不同
第二，原告房屋不是住宅，而是商用办公
也就是说，这类房产是带有盈利性质的，违约会带来更为直观的经济损失
另一方面原告表示，他卖房的目的是为了给母亲再购买房产，所以这里的逾期可能会给原告带来经济损失
同时也正因为这一点，导致在我们常规意义上说的首付款超过总房款的50%就不能解除合同
这条本身并非强制性执行，在这里并不适用，这里是办公，而不是住宅
第三，这次的房产交易在合同环节，多次出现补充条款
如果说制式合同，条款众多，当事人遗漏是有可能的，但是补充条款是单独拿出来明确凸显出来的，这就代表着所有的责任和后果，被告确定已明知
如果我就是没注意怎么办呢，那说到底你还是不明白合同的真正意义，如果合同都能随便签，那只能交学费了
04
他们可以帮助我们，但不能帮所有
中介可以帮我们做很多事，但并不是所有事
因为最后签合同、承担法律责任的人是你，而不是中介
你要对自己签下的所有东西负责，至少要看清有哪些条款，看看自己是否可以完成，如果完不成会面临什么后果
如果可以，找一个律师看下合同还是有必要的，花小钱可以省大麻烦
不过真正清楚贷款自身情况的只有你自己，如果你连自身情况都不够了解，别人就很难帮你
也不要盲目相信制式合同，有特殊情况，要写进补充协议
最后，不要盲目乐观、不要心存侥幸，要对自己签下的东西负责