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租房中介费一般多少钱(房租指导价来了)

发布者:何书明
导读每个租房人,都遇到过一些租房乱象,一边是踩不完的坑、一边是不断上涨的房租,尤其是近几年长租公寓跑马圈地,租房市场更加混乱,比如一不小心租个房子背了一笔贷款、多年老鼻炎住进甲醛屋、房租一年比一年高……

每个租房人,都遇到过一些租房乱象,一边是踩不完的坑、一边是不断上涨的房租,尤其是近几年长租公寓跑马圈地,租房市场更加混乱,比如:一不小心租个房子背了一笔贷款、多年老鼻炎住进甲醛屋、房租一年比一年高……

特别是房租的不断上涨,人们只能接受,然后妥协,越住越破、越住越小、越住越远,至于为何房租不断上涨?没人知道原因,只有不断突破预期,仿佛存在一个不成文的规律:每月一小涨、一年一大涨。

房租指导价来了!有人慌了

但在北京,现在有了新变化,将告别房租无序上涨,租房市场的逻辑由此改变。

8月24日,由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例》(征求意见稿),面向社会公开征求意见,为期一个月,截止到9月23日

这份《条例》中,提到长租公寓监管、租金贷、房源发布、群租房等,并对这些长期困扰租房市场的热点问题一一予以规范。

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除此以外,《条例》明确建立租金监测和发布机制,必要时可以实行佣金或租金指导价。由此,对租金的监测为常规动作,有必要的时候就会执行租金指导价,这个必要条件显然是房租上涨过快。

一旦征求意见稿通过,《条例》生效,将具备地方性法规的效力,等同于立法规范租房市场。那么,租金的监测以及由此引发的租金指导价,将如何影响租房市场呢?

3条路径调控租金,目标是稳定

《条例》中的租金监测和发布机制,起码包含两个方面的内容,一是常态化的监测;二是必要时的指导。

也就是说,全市的租金数据将全面监控,如果出现上涨过快的情况,将围绕房租指导价,起码有3条路径予以规范。

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房租指导价,即为根据区域不同规定租金的上限或者涨幅,让租金保持在一个合理的范围之内,这个区域的选择比较灵活,可以按商圈也可以按租金水平。

一旦房租指导价实施,对租赁企业的影响显而易见,过去那种竞价收房、高收低租的策略失去意义,房子出租时候,需参考租金指导价,如果还是老套路,只能将亏钱进行到底。

《条例》中的房租指导价,也包括佣金指导价。现在的租房佣金由市场调节,一般是一个月的房租,需要租客来承担,但这笔中介费直接增加租房人支出。

按通常的押一付三计算,租房时,一次性就要先交纳五个月的房租,尤其对于一些工作不久的年轻人来说,这是一笔不小的开支,甚至需要求助于父母。

降低佣金,实为租房人的利好,减轻实际负担的同时,由于佣金降低,面对一些实际情况时,也减小换租的压力。

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值得一提的是,这几年无序上涨的房租,由于指导价将回归理性。换言之,租房时只需支付指导价上限以下的价格,中介、租赁企业以及房东的话语权降低,一定程度上改变租客的弱势地位。

据此,房租指导价全面影响租房市场,发挥作用大致通过住房租赁企业、房产经纪公司、达成租赁的过程,从这三条路径规范租房市场。

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也许,租房市场会有疑问:指导价只是个参考,实际租房时还是按双方协商吗?

是的,理论上租房的时候,租金双方协商,但长年的经验告诉我们,租客往往没有议价的能力,通过中介租房时,中介和房东拥有这绝对的定价权;通过住房租赁企业住房时,价格早已标定,只有租与不租两种选择,根本没有讨价还价的可能性。

由此来看,租金指导价仁慈不少,起码它没有一锤子买卖。它不可能单打独斗,《条例》中虽没有相关的细则,但租房网签、规范房源发布的提法,或将直接关联到房租指导价。

对于从事租房业务的公司以及房东来说,租房指导价要命之处在于它影响网签和房源发布,换言之,不接受指导的结果就是这套房子不能出租。

这源于《条例》中提出的住房租赁管理服务平台,所有出租的房子都需要通过这个平台完成网签合同。

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由此,出租房的网签至关重要,网签合同的租金不能超出指导价,如果租房业务的公司或者房东坚持高出指导价,网签无法完成,房子就面临着租出去的尴尬。

比起网签,网络房源的发布可以说是釜底抽薪,通不过标准的出租房源可能不被展示,这个标准就是要低于租金指导价,一套房子消失于网络,租客看不到更何谈出租。要知道,二手房指导价的实操中,无法通过核验的房源不能上架。

此外,由于租金指导价直接面对的主体是房产中介、住房租赁企业、房东,人们常常把房产中介和住房租赁企业混淆。

《条例》中有一条规定:房地产经纪机构不得提供转租服务。

此条规定被部分媒体解读为“链家、我爱我家等被禁止转租服务”,又因大批租客是通过中介租房,这条消息广为流传,甚至有人担心自己租的房。

这种错误的观点是对租房业务的误解,也不了解转租。

事实上,活跃在租房市场的房产中介机构、住房租赁企业是完全不同的,传言中的链家、我爱我家等属于前者,它们提供的是租房的居间服务,也就是通常所说的中介服务,撮合房东与租客签约,赚一笔中介费。

因此,房产中介没有转租的业务,又何来被禁止呢?

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依赖转租服务的是住房租赁企业,先把房子租过来,然后转租给租客,赚一笔差价,但不允许赚中介费。

相比链家、我爱我家的中介服务,与房东签约,通过转租租房,自始至终见不到房东。

不过现实中,北京链家和自如眉来眼去,我爱我家和相寓又有着千丝万缕的联系,虽然它们都说两家公司是独立发展的,但只能说战略上如此。

不能收中介费的住房租赁企业,其他费用来凑,比如自如按天计算的服务费,除了名字不叫中介费以外,往往比一个月房租还高。

那么,大家支持“房租指导价”吗?